Obostrzenia względem transakcji związanych ze spółką z o.o.

1) Wrażliwe transakcje

W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki z o.o. w k.s.h. dla pewnego typu transakcji napotykamy na ograniczenia. Ograniczenia te polegają na konieczności podjęcia zgody wspólników (zatem właścicieli) w formie uchwały zgromadzenia wspólników dla ich ważności lub skuteczności, w przeważającym zakresie dotyczą one transakcji z członkami zarządu lub transakcji związanych z obrotem nieruchomości. Konkretne przepisy, z krótkim komentarzem zostały załączone poniżej.

Umowa kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem zarządu lub na jego rzecz

a) Art. 15. § 1 k.s.h. który wskazuje, że "zawarcie przez spółkę kapitałową umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem zarządu, rady nadzorczej, komisji rewizyjnej, prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób, wymaga zgody zgromadzenia wspólników albo walnego zgromadzenia, chyba że ustawa stanowi inaczej.",

W piśmiennictwie dla niniejszego przepisu odnajdujemy, że "Celem przepisu jest ochrona interesów majątkowych spółki i jej udziałowców, a pośrednio także wierzycieli spółki i całego jej otoczenia prawnego, przez szczególne uregulowanie zasad dokonywania transferu majątku spółki na rzecz wskazanych w tym przepisie podmiotów. [...] Realizując powyższą funkcję, ustawodawca przewidział, że zawarcie umowy kredytu, pożyczki, poręczenia lub innej podobnej umowy z członkiem zarządu, [...] prokurentem, likwidatorem albo na rzecz którejkolwiek z tych osób - wymaga zgody zgromadzenia wspólników [...].

W wyr. z 7 marca 2017 r. o sygn. akt II CSK 349/16, Legalis, SN orzekł, że pojęcie innej podobnej umowy obejmuje wszelkie umowy, do których istoty należy transfer środków ze spółki do majątku osób należących do podmiotowego kręgu wyznaczonego treścią art. 15 § 1 k.s.h., na ich rzecz, albo udzielania im zabezpieczeń." (więcej M. Tofel, w: J. Bieniak, M. Bieniak, G. Nita Jagielski, K. Oplustil, R. Pabis, A. Rachwał, M. Spyra, G. Suliński, M. Tofel, R. Zawłocki, KSH. Komentarz, wyd. 7, Warszawa 2020 str. 101 i nast.).

W związku z powyższym w śród Innych podobnych umów można wyróżnić, umowy zawierane z lub na rzecz członka zarządu lub prokurenta np. jak:
- Umowa darowizny,

- Umowa poręczenia,

- Umowa hipoteki,

- Umowa zastawnicza,

- Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie,

- Umowa przejęcia długu.

Bezwzględna konieczność podejmowania uchwał w sp. z o.o.

b) Art. 17. § 1 k.s.h. który wskazuje, że "jeżeli do dokonania czynności prawnej przez spółkę ustawa wymaga uchwały wspólników albo walnego zgromadzenia bądź rady nadzorczej, czynność prawna dokonana bez wymaganej uchwały jest nieważna". Zgodnie natomiast z "§ 2. Zgoda może być wyrażona przed złożeniem oświadczenia przez spółkę albo po jego złożeniu, nie później jednak niż w terminie dwóch miesięcy od dnia złożenia oświadczenia przez spółkę. Potwierdzenie wyrażone po złożeniu oświadczenia ma moc wsteczną od chwili dokonania czynności prawnej". 

Umowa między spółką, a członkiem zarządu

c) Art. 210. § 1 k.s.h., z którego wynika, że "w umowie między spółką, a członkiem zarządu oraz w sporze z nim spółkę reprezentuje rada nadzorcza lub pełnomocnik powołany uchwałą zgromadzenia wspólników".

W literaturze dla przywołanego przepisu odnajdujemy, że "Z celu art. 210 § 1 k.s.h. wynika, że chodzi tu o wszelkie umowy i spory pomiędzy spółką a członkiem zarządu, zarówno związane z pełnioną przez niego funkcją (np. dotyczące odpowiedzialności za wyrządzenie szkody spółce, spory wynikające z umowy o pracę), jak i te, które nie są związane z wykonywaniem funkcji członka zarządu, lecz w których członek zarządu występuje jako osoba trzecia wobec spółki (np: w zakresie łączących spółkę i członka zarządu umowy sprzedaży czy umowy najmu)".

W piśmiennictwie wskazuje się również, że "że niedopuszczalne jest powołanie pełnomocnika do stałego reprezentowania spółki wobec członków zarządu bądź w odniesieniu do czynności określonego rodzaju - powinno to mieć miejsce każdorazowo w odniesieniu do poszczególnej czynności" (więcej J. Bieniak, M. Bieniak, G. Nita Jagielski, K. Oplustil, R. Pabis, A. Rachwał, M. Spyra, G. Suliński, M. Tofel, R. Zawłocki, KSH. Komentarz, wyd. 7, Warszawa 2020 str. 699 i nast.). 

W doktrynie wykształcił się niestety spór względem możliwości powołania na pełnomocnika z art. 210 k.s.h. innego członka zarządu dla zawieranych umów z jednym z członków zarządu. Przeciwnicy tej możliwości wskazują, że prowadzi to do obejścia dyspozycji art. 210 k.s.h., autor niniejszego wpisu jednak nie podziela w.w. stanowiska i opowiada się za taką możliwością, między innymi potwierdzoną przez SN dnia 7 kwietnia 2010 r. w postępowaniu o sygn. II UZP 5/10, OSNP 2011.

Konkurencyjna działalność gospodarcza członka zarządu

d) Art. 211. § 1 k.s.h., który wskazuje, że "Członek zarządu nie może bez zgody spółki zajmować się interesami konkurencyjnymi ani też uczestniczyć w spółce konkurencyjnej jako wspólnik spółki cywilnej, spółki osobowej lub jako członek organu spółki kapitałowej bądź uczestniczyć w innej konkurencyjnej osobie prawnej jako członek organu. Zakaz ten obejmuje także udział w konkurencyjnej spółce kapitałowej w przypadku posiadania przez członka zarządu co najmniej 10% udziałów lub akcji tej spółki albo prawa do powołania co najmniej jednego członka zarządu",

Przepis art. 211 k.s.h. należy rozumieć, w ten sposób, że wyrażenie zgody przez zgromadzenie wspólników może dotyczyć całościowej działalności członka zarządu jak też jakiegoś konkretnego jej zakresu. Sankcje natomiast za brak przestrzegania ww. przepisu mają charakter wewnętrzny, mogą się one zatem przejawiać przykładowo przez odwołanie członka zarządu.

Szczególne uregulowanie obrotu nieruchomościami w spółce oraz inne sprawy

e)  Art. 228. mówi, że "Uchwały wspólników, poza innymi sprawami wymienionymi w niniejszym dziale lub umowie spółki, wymaga: 

1) rozpatrzenie i zatwierdzenie sprawozdania zarządu z działalności spółki, sprawozdania finansowego za ubiegły rok obrotowy oraz udzielenie absolutorium członkom organów spółki z wykonania przez nich obowiązków; 

2) postanowienie dotyczące roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej przy zawiązaniu spółki lub sprawowaniu zarządu albo nadzoru; 

3) zbycie i wydzierżawienie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz ustanowienie na nich ograniczonego prawa rzeczowego; 

4) nabycie i zbycie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub udziału w nieruchomości, jeżeli umowa spółki nie stanowi inaczej;

5) zwrot dopłat; 

6) zawarcie umowy, o której mowa w art. 7."

Art. 228 wskazuje kompetencje zastrzeżone wyłącznie dla zgromadzenia wspólników, oznacza to zatem, że nie mogą one zostać przeniesione na inny organ. Z powyższego katalogu najpopularniej występującymi czynnościami są wskazane w pkt 1), 3) oraz 4). Szczególna uwaga zostanie poniżej poświęcona 4 punktowi.

Przy wszelkich transakcjach związanych z obrotem nieruchomościami należy zatem zawsze zachować szczególną uwagę. Operacje te zostały potraktowane przez ustawodawcę w sposób szczególny, obostrzenia mają bowiem na celu zabezpieczenie interesów wspólników spółki, zakup lub sprzedaż nieruchomości jest bowiem z natury rzeczy istotną inwestycją i nie może odbywać się bez wiedzy oraz zgody właścicieli podmiotu.

W branży obrotu nieruchomościami przy popularnych tzw. "flipach" na rynku niestety można spotkać się z plagą pomijania ww. obowiązku. Na tym tle kształtują się dwa obowiązki, 1 z perspektywy kupującego oraz 2 z perspektywy sprzedającego oraz z tym związane daleko idące możliwe konsekwencje

Z pierwszego punktu widzenia, jako nabywca nieruchomości dla bezpieczeństwa prawnego bezwzględnie musimy uzyskać od sprzedawcy przedmiotową uchwałę zgromadzenia wspólników zezwalającą na a) zakup przez sprzedawcę nieruchomości (zatem jak ona trafiła w jego posiadanie) oraz b) sprzedaż nieruchomości, jako kupujący nieruchomość od sp. z o.o. musimy mieć bowiem pewność, że nasz kontrahent nabył ją zgodnie z prawem.

Z drugiego punktu widzenia, jako sprzedający (zatem gdy nasz podmiot sprzedaje) nieruchomość również dla własnego bezpieczeństwa musimy tak samo podjąć uchwałę zezwalającą na zakup nieruchomości, potem chcąc ją sprzedać, zezwalającą na zbycie.

Brak przestrzegania ww. obowiązku podejmowania uchwał może mieć bowiem znaczące konsekwencje, a przy nieuczciwym kontrahencie, który później próbowałby zakwestionować sprzedaż albo zakup, mogłoby to skutkować unieważnieniem transakcji. W związku z powyższym musimy pamiętać o art. 17 k.s.h., którego treść została przytoczona w lit. b.

f) Art. 229. Umowa o nabycie dla spółki nieruchomości albo udziału w nieruchomości lub środków trwałych za cenę przewyższającą jedną czwartą kapitału zakładowego, nie niższą jednak od 50 000 złotych, zawarta przed upływem dwóch lat od dnia zarejestrowania spółki, wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa ta była przewidziana w umowie spółki. 

W przypadku nowych sp. z o.o. ustawodawca wprowadził dodatkowy wymóg dla nabywanych środków trwałych przed upływem dwóch lat od dnia rejestracji podmiotu, a przekraczających wartość 50.000 zł (obowiązek uzyskania zgody dla nieruchomości zazwyczaj bowiem automatycznie pokrywa się z punktem 4 art. 288 k.s.h.).

Transakcje przewyższające dwukrotność kapitału zakładowego

g) art. 230. k.s.h., który mówi nam, że "rozporządzenie prawem lub zaciągnięcie zobowiązania do świadczenia o wartości dwukrotnie przewyższającej wysokość kapitału zakładowego wymaga uchwały wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej".

"Literalne brzmienie art. 230 k.s.h. nakazywałoby przyjąć, że znajduje on zastosowanie do transakcji, których wartość jest wyższa niż trzykrotność kapitału zakładowego ("o wartości dwukrotnie przewyższającej"), w praktyce jednak powszechnie uznaje się, iż intencją ustawodawcy było odniesienie się do czynności, których wartość jest wyższa niż dwukrotność tegoż kapitału" (więcej J. , M. Bieniak, G. Nita Jagielski, K. Oplustil, R. Pabis, A. Rachwał, M. Spyra, G. Suliński, M. Tofel, R. Zawłocki, KSH. Komentarz, wyd. 7, Warszawa 2020 str. 736). 

Na tle przytoczonych ww. wymogów może zatem powstać nam kilka sytuacji, gdzie wymagane zgody będą występować jednocześnie. Jaskrawym przykładem może być umowa nabycia nieruchomości o wartości 300 000 zł. od członka zarządu spółki, której kapitał zakładowy wynosi 50 000 zł, umowa jest natomiast zawierana w przeciągu dwóch lat od jej powstała. Taki przykład jest bardzo popularny w przypadku spółek nieruchomościowych nastawionych właśnie na tzw. "flipy".

W takim przypadku niezbędne będzie podjęcie następujących uchwał:
a) Powołanie pełnomocnika dla umowy zawieranej z członkiem zarządu, o której mowa w art. 210 k.s.h. (litera c) wpisu),

b) Wyrażenie zgody na zawarcie umowy zakupu nieruchomości przez spółkę (litera e) wpisu), razem z wyrażeniem zgody na zawarcie umowy zakupu nieruchomości przez spółkę przed upływem okresu 2 letniego (litera f) 

d) Wyrażenie zgody na zawarcie transakcji przewyższającej dwukrotność kapitału (litera g) wpisu).

2) O czym należy zatem pamiętać zawierając umowy między zarządem lub wspólnikami, a spółką?

W przypadku umów z członkami zarządu - zawsze w takim wypadku należy pamiętać o: 

a) Stosownych uchwałach, dokładnie zagadnienie natomiast zostało przedstawione w lit. b) punktu 4 niniejszego materiału w Umowa między spółką, a członkiem zarządu.

b) Wymogu rynkowości transakcji.

c) Rzeczywistym charakterze transakcji - zakazie ich fikcyjności lub pozorności.

W przypadku umów ze wspólnikami transakcja jest poczytywana jak ze standardowym kontrahentem, powinna ona zostać przeprowadzona na zasadach rynkowych.